Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства

Федеральный закон от 30.12.2004 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» № 213-ФЗ прямо отнес объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. До этого момента отнести такие объекты к недвижимости позволяла только ст. 25 Федерального зак5она «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывающая, в каком порядке регистрируются права на объекты незавершенного строительством.
Пункт 1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков для граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений.

Возникает вопрос, обладают ли аналогичными правами собственники объектов незавершенного строительства.

До внесения соответствующих изменений в ГК, суды отказывали собственникам объектов незавершенного строительства в приватизации земельных участков по ст. 36 Земельного Кодекса РФ.

Показательно дело, рассмотренное ФАС Дальневосточного округа.

Предприниматель обратился с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации города Южно-Сахалинска по предоставлению в собственность земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, и об обязании администрации вынести решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Суд сделал следующий вывод:

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объекты незавершенного строительства не относятся к объектам недвижимости, а следовательно, в юридическом смысле не являются зданиями, строениями и сооружениями.

Таким образом, нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не влечет возникновения у собственника объекта прав на приобретение данного земельного участка в собственность (Дело № Ф03-А59/03-2/2130).

Не смотря на то, что на сегодняшний день объекты незавершенного строительства прямо отнесены к недвижимым вещам, вопрос о том, имеют ли право собственники таких объектов исключительное право приватизации земельных участков на которых они расположены, остался открытым.

Градостроительный кодекс РФ, вступивший в силу с 01 января 2005 года, дал определение объекта капитального строительства, в соответствии с которым, к объектам капитального строительства относятся: здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п.10 ст. 1 ГрК РФ). Таким образом, в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, объект незавершенного строительства, является особым объектом, который не является зданиям, строением или сооружениям.

Поскольку п. 1 ст. 36 Земельного кодекса содержит закрытый перечень собственники каких объектов имеют исключительное право на приватизацию, и не включает в этот перечень собственников объектов незавершенного строительства, исключительным правом на приватизацию земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ, собственники объектов незавершенного строительства не обладают.

Автор: Полосина Наталья Викторовна, начальник отдела правовой защиты недвижимости ИНТЕЛЛЕКТ-С
(с) Группа правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, 2007
http://www.ekb.intellects.ru